CONSEJO URBANÍSTICO AMBIENTAL DE LUJÁN
EX-2023-00022543-MUNILUJAN – OLIVERA – DICTAMEN
OBJETO: Solicita inclusión de parcela de 11has en el régimen Ley 14449, cediendo lotes a favor
del municipio mediante un Consorcio Urbanístico, y una de las manzanas resultantes del loteo para
equipamiento y espacio verde público por Decreto-Ley N°8912.
PROPIEDAD: Malundez, Gastón
VISTO:
.El expediente EX-2023-00022543-MUNILUJAN donde el particular solicita la subdivisión
de unas parcelas de acuerdo a la Ley 14.449, mediante un Consorcio Urbanístico.
Y CONSIDERANDO:
.Que es de gran importancia para la población local la ampliación de la oferta de lotes con
servicios en el mercado de suelo para posibilitar su acceso.
.Que el trazado desarrollado continua la trama urbana existente, así como la morfología de
su amanzanamiento;
.Que este proyecto se encuentra totalmente vinculado e integrado a la mancha urbana existente;
Que el proyecto contempla la cesión de un espacio verde público equipado con juegos infantiles
y equipamiento deportivo, cumpliendo así con los requerimientos del Decreto-Ley N°8912;
.Que representa una gran oportunidad de incorporar un espacio Verde y Libre público para
Olivera, donde puede observarse un marcado déficit de plazas y parques públicos;
.Que el espacio público se establece como área clave para integración y socialización comunitaria
y vecinal;
.Que el proyecto prevé la construcción del tendido eléctrico para conexiones domiciliarias y
alumbrado público;
.Que el proyecto prevé la construcción del tendido de cañerías y la perforación para la perforación
central y suministro;
.Que el proyecto prevé la apertura y mejorado de calles, así como el zanjeo para el desagüe
pluvial;
.Que el proyecto prevé solucionar la falta de red de cloacas con biodigestores individuales
por lote;
.Que el proyecto prevé la cesión de 46 lotes por Consorcio Urbanístico en favor del municipio en el caso de hacerse cargo el privado del tendido de la red de agua potable;
.Que la Comisión de Hábitat y Participación Ciudadana de este Consejo consideró viable
la aprobación del expediente, aportando las siguientes sugerencias:
.Solicitar el cambio de manzana a ceder con destino espacio verde público por la
manzana ubicada en la intersección de las calles Fray Luis de León y calle a ceder, en el extremo
sur del proyecto, de modo tal que funcione como una pieza de integración entre la urbanización
existe y los nuevos lotes a integrar a la trama.
.Solicitar que las parcelas a ceder en favor del municipio por Consorcio Urbanístico
se encuentren dispersas y no agrupadas a los fines de garantizar el esponjamiento e integración
de la población, evitando generar espacios de concertación que pudieran traducirse en
estigmatización.
.Señalar que en el artículo 1 del proyecto de Ordenanza, la autoridad de aplicación
no es el Ministerio de Infraestructura de la pcia de Bs. As., sino el Ministerio de Desarrollo
de la Comunidad de la pcia de Bs. As.
.Señalar que en el artículo 3, debería decir “Secretaría de Hábitat de la Comunidad
del Ministerio de Desarrollo de la Comunidad” en vez de “Subsecretaría Social de Tierras,
Urbanismo, y Vivienda”. Se sugiere agregar “o el organismo que en el futuro lo reemplace”.
.Sugerir se incorpore un artículo específico donde se le otorguen indicadores urbanísticos
al emprendimiento: FOS, FOT, densidad, altura de edificación, retiros, etc.
.Sugerir que se agregue un artículo específico que establezca que la comercialización
y/o adjudicación de las parcelas generadas deberá ser con destino a vivienda única, unifamiliar
y de carácter permanente. Y que se dejará constancia de ello tanto en el plano de subdivisión
como en las escrituras traslativas de dominio.
Que la Comisión de Río Luján y Ambiente consideró las siguientes cuestiones:
.Que a Fs. 42 la Directora de la Secretaría de Servicios Públicos, Obras e Infraestructura,
María Betina Somma, emite un “certificado de no inundabilidad” para la cota 17.3 IGM. nivel referencial
de recurrencia según datos aportados por la Dirección de Hidráulica de la Provincia de Buenos Aires. Que no están especificados estos datos aportados, y no se encuentra aclarada a que recurrencia
corresponde y que dicho certificado no está acompañado de una documentación específica
emitida por la Dirección Provincial de Hidráulica ni de la Autoridad del Agua que certifique su valía
con firma de algún funcionario de dichas dependencias. Que este certificado se contradice con la
información que surge de las “Lineas de Riesgo Hídrico” disponibles de ver en el sitio web de la
Subsecretaría de riesgos Hídricos de la Provincia de Buenos Aires (https://rhpba.
com.ar/inicio/mapas-de-peligrosidad-lujan) Lineas establecidas a partir de el evento de inundaciones
de Noviembre de 2015 que permiten ver ambas parcelas en cuestión alcanzadas por la crecida
en un porcentaje muy alto de su superficie.
.Que la sección 4.3 del COU (Denegación de la Autorización en Urbanizaciones) indica que
la Autoridad de Aplicación negará o condicionará la autorización para el fraccionamiento cuando
“se trate de una zona inundable o insalubre para la vivienda”.
.Que la Ley 14.449 de acceso justo al hábitat establece en el Capítulo IV «Instrumentos de
Actuación”l Artículo 25 punto e) Que posea aptitud hidráulica o proyecto de saneamiento hidráulico
aprobado por la autoridad competente.
.Que a Fs. 71 a 101 se presenta el “Estudio para el saneamiento hidráulico y proyecto ejecutivo
de obras de desagües pluviales” el cual lleva la firma del Ing. Mauricio Ciaghi Mat. CIPBA
55470, y que dicho estudio hecho por un profesional privado no cuenta con el visto y la aprobación
de la Autoridad del Agua de la Provincia de Buenos Aires, único organismo con capacidad de darle
validez y así cumplir también, con los condicionamientos del párrafo anterior.
.Que a Fs. 102 a 161 se presenta el “Estudio de Impacto Ambiental” realizado por el estudio
privado “Solum” el cual no cuenta con aprobación de autoridades del Ministerio de Ambiente de la
Provincia de Buenos Aires conforme lo exige la Ley 11.723 Integral de ambiente.
.Que la Comisión de Río Luján y Medio Ambiente de este Consejo consideró valioso que
este proyecto privado cuente con la conformación de un “Convenio Urbanístico” que permita al estado
municipal acceder a 58 lotes con servicios mediante la ley 14.449 de acceso al hábitat. De la
misma manera considera positivas las propuestas hechas a Fs. 144 en el EIA respecto de la instalación
de biodigestores independientes para cada vivienda para su posterior disposición final al suelo,
como alternativa a una red de cloacas y también las obras de red de agua potable para las parcelas
en cuestión que figuran a Fs. 177 a 216.
.Que no obstante esto, la misma comisión declaró que las evidencias respecto del riesgo de
inundación de ambas parcelas documentadas por la línea de riesgo hídrico avaladas por la autoridad
provincial que coinciden con los testimonios de los habitantes de la zona sumado a la la falta de validez
del “certificado de inundabilidad” y los “Estudios de Saneamiento Hidráulico” y “Estudios de
Impacto Ambiental” por falta de aprobación correspondiente de las autoridades provinciales llevan
a recomendar “rechazar” la aprobación de este proyecto por parte del Honorable Concejo Deliberante
de Luján.
.Que, la ley 14.449 establece en la Sección VI, referente a “Consorcios urbanísticos”, descriptos en el artículo 55°, y valorado en el artículo 56°, de la nombrada legislación.
.Que, a los fines de la ley aludida se denomina Consorcio Urbanístico, a la forma de ejecución
de proyectos de urbanización o edificación, conjuntamente entre organismos gubernamentales
y actores privados, sean estos personas físicas o jurídicas, aportando cualquiera de ellos, inmuebles
de su propiedad y el otro las obras de urbanización o de edificación, y que luego de la realización de
las mismas cada parte recibe como compensación por su inversión, unidades inmobiliarias debidamente
urbanizadas y/o edificadas.
.Que, propone un loteo respetando la trama urbana cuyas parcelas van desde los 250 a los
270 m2 de superficie. En la propuesta de urbanización contempla una manzana destinada a espacio
público comprometiéndose a equiparla con juegos.
.Que se propone forestación, señalización de calles, revoque a su cargo de las construcciones
vecinas existentes.
.Que la Comisión de Desarrollo Estratégico y Planificación Urbana sugiere dar un dictamen
favorable a la afectación de los inmuebles de nomenclatura catastral: Circunscripción 3, parcela
394c y 394h al programa de lotes con servicios, condicionado a la opinión y/o dictamen que elabore
la comisión de Río Luján y Medio ambiente en cuanto a las condiciones de inundabilidad.
EL CONSEJO URBANÍSTICO AMBIENTAL DE LUJÁN RESUELVE:
Condicionar la aprobación del proyecto presentado de manera que se garantice la no inundabilidad
de las parcelas generadas mediante proyecto hidráulico aprobado por la autoridad Provincial
competente y compromiso de ejecución de las obras que de allí emanen,.
Y sugerir las siguientes propuestas:
.Que se cambie la manzana a ceder con destino espacio verde público por la manzana
ubicada en la intersección de las calles Fray Luis de León y calle a ceder, en el extremo
sur del proyecto, de modo tal que funcione como una pieza de integración entre la urbanización
existe y los nuevos lotes a integrar a la trama.
.Que las parcelas a ceder en favor del municipio por Consorcio Urbanístico se encuentren
dispersas y no agrupadas a los fines de garantizar el esponjamiento e integración de
la población, evitando generar espacios de concertación que pudieran traducirse en estigmatización.
.Que en el artículo 1 del proyecto de Ordenanza, la autoridad de aplicación no es el
Ministerio de Infraestructura de la pcia de Bs. As., sino el Ministerio de Desarrollo de la Comunidad
de la pcia de Bs. As.
.Que en el artículo 3 del proyecto de Ordenanza, debería decir “Secretaría de Hábitat
de la Comunidad del Ministerio de Desarrollo de la Comunidad” en vez de “Subsecretaría
Social de Tierras, Urbanismo, y Vivienda”. Se sugiere agregar “o el organismo que en el futuro
lo reemplace”.
.Que se incorpore un artículo específico donde se le otorguen indicadores urbanísticos
al emprendimiento: FOS, FOT, densidad, altura de edificación, retiros, etc.
.Que se agregue un artículo específico que establezca que la comercialización y/o adjudicación
de las parcelas generadas deberá ser con destino a vivienda única, unifamiliar y
de carácter permanente. Y que se dejará constancia de ello tanto en el plano de subdivisión
como en las escrituras traslativas de dominio.
Luján, 21 de Noviembre de 2023
Aprobado por unanimidad