CUA – CONSEJO URBANÍSTICO AMBIENTAL DE LUJÁN
EX-2022-00068202-MUNILUJAN – DRH#SGPC – EL TRIÁNGULO DE OPEN DOOR –
DICTAMEN
OBJETO: Solicita el cambio de zonificación para asignar indicadores AU-RM a la parcela
identificada catastralmente como Circunscripción VI, Parcela 946c, Partida Inmobiliaria 064-55155.
PROPIEDAD: Fabio Collazo (FCOLLAZO)
VISTO:
.El expediente EX-2022-00068202-MUNILUJAN – DRH#SGPC donde el particular solicita
el cambio de zonificación para asignar indicadores AU-RM a la parcela identificada catastralmente
como Circunscripción VI, Parcela 946c, Partida Inmobiliaria 064-55155.
Y CONSIDERANDO:
.Que, atento a las actuaciones y lo solicitado respecto al Cambio de Zonificación del
inmueble denominado catastralmente como: Circunscripción: VI, Parcela: 946, Partida
inmobiliaria: 064-55155, con una superficie total de 163.634 m2, para la concreción de un proyecto
urbanístico para áreas comerciales y residenciales, el expediente en cuestión ha sido tratado por las
comisiones de Desarrollo Estratégico, Hábitat y Participación Ciudadana, y Río Luján y Ambiente
de este Consejo.
.Que, la firma recurrente manifiesta ser titular del mencionado inmueble pero no se ha
incorporado la documentación que acredite el estado dominial, inscripto en el organismo provincial
pertinente (Registro de la Propiedad Inmueble de la Prov. de Buenos Aires), la que deberá ser
aportada para la prosecución del trámite.
.Que la parcela en cuestión se emplaza en zona AC-RE 2 (área complementaria –residencial
extra urbana) Anexo IV- Ordenanza N° 6771 del Código de Ordenamiento Urbano. Uso dominante:
residencial – Subdominante: comercial – Complementario: industrial/institucional/agropecuario. La
subdivisión actual es de 40 metros de frente y 3000 m2 de superficie.
.Que se solicita modificar a ZONA AU – RM (Área Urbana Residencial Mixta), donde el
uso residencial reviste condición dominante, comercial como subdominante y agropecuario,
industrial e institucional como complementario. La subdivisión mínima establecida es de 12 metros
de frente por 300 m2 de superficie, admitiendo vivienda unifamiliar, Multifamiliar, Comercial,
permitiendo 3 plantas y 10 metros de altura en construcciones.
.Que se pretende realizar un complejo de viviendas y comercios “con un gran potencial de
crecimiento para el pueblo de la Localidad de Open Door”, según informe del Departamento de
Catastro, con una configuración muy diferente al pueblo de la Localidad de Open Door, respecto de
la tipología de vivienda, la alta densidad y su escasa vinculación con lo urbano. Es de destacar que
el área colindante a la parcela en forma mayoritaria tiene zonificación ACRE 2, y que la
zonificación AURM sólo es colindante en una pequeña franja, sobre la avenida Juan de Dios
Filiberto, estando esa zona sin consolidar.
.Que el proyecto se encuentra localizado en un área desvinculada de zonas urbanas y
limitada por dos barreras urbanas, a saber, el límite del Club de Campo Las Praderas de Luján y la
Ruta 192, las cuales dificultan la concreción de la idea de integración urbana.
.Que en un sector del documento de presentación del proyecto que figura en el expediente,
denominado “ideas conceptuales” se marca la idea de pueblo, y se menciona “no al cul de sac”. Sin embargo en el proyecto urbanístico figuran 3 cul de sac en sectores en los que se podría conectar
con las calles del entorno.
.Que, la Dirección de Planeamiento y Hábitat, considera factible acceder a lo solicitado,
cambio de zonificación, desafectar la zona de AC-RE2 y pasarla a AU-RM.
.Que el proyecto presentado se encuadra perfectamente en la definición de “creación de
núcleo urbano” contemplada por el artículo 14 del vigente Decreto Ley N°8912/77, en su artículo
IV “Del proceso de ocupación del territorio”, de la siguiente manera:
ARTÍCULO 14.- Se entenderá por creación de un núcleo urbano al proceso de
acondicionamiento de un área con la finalidad de efectuar localizaciones humanas
intensivas de usos vinculados con la residencia, las actividades de servicio y la producción
y abastecimiento compatibles con la misma, más el conjunto de previsiones normativas
destinadas a orientar la ocupación de dicha área y el ejercicio de los usos mencionados,
con el fin de garantizar el eficiente y armónico desarrollo de los mismos y la preservación
de la calidad del medio ambiente.
Los preceptos citados en el artículo 14 no se cumplen en el proyecto presentado, donde no hay una
propuesta completa de provisión de servicios, areas de producción y abastecimiento, ni análisis
normativo completo del área a urbanizar.
.Que el mencionado Decreto Ley N°8912/77 en su artículo 15 establece para los proyectos
de “creación de núcleo urbano” los siguientes requisitos, entre otros, que no fueron presentados en
el expediente correspondiente:
1. Fundamentar la necesidad de creación del nuevo núcleo urbano y su vinculación dentro del
sistema/subsistema urbano a integrar.
2. Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad y
cantidad para la población destinataria potencial.
3. Factibilidad de dotar de servicios esenciales para su normal funcionamiento.
4. Trama circulatoria y su conexión con los asentamientos urbanos del sistema o subsistema al
cual habrá de incorporarse.
5. Dotación de equipamiento comunitario, espacios verdes y reservas de uso público.
.Que, en el caso de que se decida considerar al proyecto como una ampliación de un área
urbana, el proyecto presentado tampoco incorpora los requisitos solicitados por el Decreto Ley
N°8912/77, el cual define en su artículo 16 a la ampliación de un núcleo urbano como “proceso de
expansión ordenada de sus áreas o zonas, a fin de cumplimentar las necesidades insatisfechas, o
satisfechas en forma deficiente de las actividades correspondientes a los distintos usos que en él se
cumplen”.
.Que en el artículo 17 del Decreto Ley N°8912/77 se establecen para las ampliaciones de
áreas urbanas, los siguientes requisitos, entre otros, que no fueron presentados en el expediente
correspondiente:
1. Que la ampliación propuesta coincida con alguno de los ejes de crecimiento establecidos en
el respectivo plan urbano y que las zonas o distritos adyacentes no cuenten con más de
treinta (30) por ciento de sus parcelas sin edificar.
2. Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad y
cantidad para satisfacer las necesidades totales de la población potencial a servir.
3. Trama circulatoria y su conexión con la red existente.
4. Localización y dimensión de los espacios verdes y libres públicos y reservas fiscales.
.Que, el proyecto no cumple con los Art. 15, 16 y 17 del CAPÍTULO IV de la LEY DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO DEL SUELO DECRETO-LEY 8912/77.
.Que si bien se lo denomina como emprendimiento abierto, su configuración territorial es de
barrio cerrado, al no estar todas sus calles conectadas por la presencia de varios “cul de sac”, con las
calles existentes, quedando limitado el acceso a unas pocas entradas, y generando trastornos para el
eventual acceso del transporte público y la integración urbana con el resto de la localidad.
.Que la falta de acceso previsto al servicio de saneamiento o cloacas, presenta un potencial
riesgo de contaminación del hábitat en detrimento de la población en su conjunto.
.Que la alta densidad proyectada genera un alto volumen de residuos sólidos urbanos, y que
el proyecto presentado no prevé un programa de separación in situ, contribuyendo a la compleja
situación del basural en el Partido.
.Que la densidad propuesta no sólo no condice con la zonificación establecida por el COU
vigente, por lo que se solicita el cambio, sino que tampoco condice con el entorno ni con la
tradición del pueblo de Open Door, con una lógica de segmentación territorial en lugar de
integración.
.Que no hay plan de forestación de acuerdo a la última ordenanza de exigencias para loteos.
.Que la población de Open Door en particular ni del Partido de Luján en general, no fue
consultada por el proyecto presentado, no habiendo generado espacios de participación para las
mismas.
.Que no se observan en el plano de conjunto presentado, las cesiones correspondientes a
Equipamiento Comunitario establecidas en el artículo 56 del decreto ley 8912.
.Que, de aprobarse el cambio de zonificación y la realización del emprendimiento, debe
implementarse lo previsto en los artículos 46 al 50 de la ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, dada
la valorización que dicho cambio provocaría en la rentabilidad del emprendimiento, tal como lo
prevé el proyecto de ordenanza. En ese caso, se propone que se establezca la valorización en un
20% de la tierra comercializable, es decir, restando a la parcela de origen destinada al
emprendimiento, las superficies destinadas a calles vehiculares y peatonales, áreas verdes y libres
públicas y áreas destinadas a equipamiento comunitario. La o las parcelas a cederse serán en
carácter adicional y complementario a las cesiones establecidas en el artículo 56 de la ley 8912/77,
integrarán el Banco de Tierras Municipal y serán del dominio privado del Municipio.
.Que el martes 28 de noviembre se realizó una reunión virtual de integrantes del CUA con
un representane de la desarrolladora, durante la cual se le plantearon algunas observaciones al
proyecto, las cuales no encontraron, en su mayoría, una respuesta favorable en cuanto a su revisión.
Algunas de estas cuestiones se detallan a continuación:
-Se cuestionó que un emprendimiento que plantea parcelas de 300 m2 y sector previsto para
viviendas multifamiliares u otro para un emprendimiento comercial, no cuente con los servicios
esenciales de red de agua y de eliminación de desagües cloacales. Plantean sugerir a los
compradores de lotes colocar biodigestores, pero eso no puede controlarse. Debería incluirse en la
infraestructura a ofrecer en el emprendimiento. Para el multifamiliar precisaría planta de
tratamiento.
-También se cuestionó el destino de las aguas servidas, y se les recomienda que verifiquen la
escurrentía del agua de superficie.
-Se planteó los riesgos de salida del barrio a la ruta y a la avenida. Señalando que deberían
preverse dársenas de salida. La respuesta del desarrollador en la reunión fué negativa a este punto.
-Se cuestiona la densidad del emprendimiento en una zona rural. Que no sea un crecimiento
tan irruptivo.
-No se observa en el anteproyecto las cesiones correspondientes a Equipamiento
Comunitario (debería ser importante en un nuevo núcleo urbano) y se debería verificar si el parque
público planteado se realiza sobre parcela propia.
-Se plantea que no hay plan de forestación de acuerdo a la última ordenanza de exigencias
para loteos. El desarrollador en este punto estuvo de acuerdo.
-La prefactibilidad del ADA está sujeta a estudios y proyectos que deberán presentar. Es
decir, no representa hoy por hoy una autorización.
-La comisión de Ambiente y Río Luján considera que el sitio, desde el punto de vista
ambiental es apto, aunque debe considerarse la instalación de planta de tratamiento, así como la
provisión de los servicios básicos esenciales (agua de red- cloacas- desagües pluviales)
-El proyecto abona la política del distrito de Pilar de segmentación del territorio. Este tipo de
política territorial es contraria a todas las lógicas que se vienen planteando en Luján, especialmente
desde el CUA.
POR ELLO, EL CONSEJO URBANÍSTICO AMBIENTAL DE LUJÁN DICTAMINA:
.Sugerir rechazar el pedido de cambio de zona o rezonificación en los términos en que ha
sido descripto en el expediente.
.Sugerir se soliciten las modificaciones necesarias del proyecto que lo hagan viable de
ejecución en su localización real y en relación con el sistema rural y semi-rural en el que se inserta.
Dictamen aprobado por unanimidad.
Luján, 20 de Diciembre de 2023