CONSEJO URBANISTICO AMBIENTAL DE LUJÁN
DICTAMEN
REF: EX-2022-00139722- -MUNILUJAN-DRH#SGPC
INICIADOR: DILSA S.A. (PARTICULAR)
DESCRIPCIÓN: “STA. MODIFICACION DE INDICADORES URBANISTICOS EN PARCELA 664E – PARTIDA 61823- DILSA S.A.”.
VISTO, lo actuado en el expediente de referencia; y
CONSIDERANDO:
Que a fs. 3 (IF-2022-00140476-MUNILUJAN-DRH#SGPC) luce nota sin firma al Intendente Municipal del Sr. Aníbal Alejandro Furman, apoderado de la firma DILSA S.A., solicitando se otorguen parámetros urbanístico que permitan la construcción de condominios en la parcela cuya nomenclatura catastral es Circunscripción IV – Parcela: 664e -identificada con la Partida Inmobiliaria 61823, lindante con la Parcela: 664f, que alberga el Complejo de Cines Multiplex e Hipermercado «Luján Walk»;
Que la nota mencionada es acompañada por una escritura donde no consta la personería invocada por el Sr. Furman, además de un documento que se titula “Lujan Town”, donde figuran distintas situaciones, planos y propuestas que describen un desarrollo urbanístico de edificios de condominios para el cual se solicita la excepción al Código de Ordenamiento Urbanístico (COU);
Que a fs. 35 (PV-2022-00169053-MUNILUJAN-DP#SSPOI) consta providencia del área competente donde se informa que “la zonificación del área que nos ocupa corresponde, según la Ordenanza 6771/2017 – Código de Ordenamiento Urbano, a la Zona AC-EC/S (Área Complementaria Equipamiento Comercial y de Servicios), donde el uso residencial reviste condición complementaria”, y, específicamente “el rubro solicitado: Vivienda Multifamiliar no se halla admitido (Ítem 6.1.1.)”;
Que, no obstante lo anterior, a fs. 42 (PV-2022-00169406-MUNILUJAN-DP#SSPOI) el Director de Planeamiento y Hábitat (DP) dictamina que “considera viable sumarle el uso residencial a la zonificación existente AC-EC/S, incrementando ciertos indicadores urbanísticos como: FOS: 0.60 – FOT: 2.10; Plano Límite: 18 m y Número de Plantas: 5”, fundando su opinión en “un aumento la forestación contra el margen del Río Luján”;
Que a fs. 45 (PV-2022-00169770-MUNILUJAN-SSPOI) la Secretaría Servicios Públicos, Obras e Infraestructura (SSPOI), en acuerdo con lo dictaminado por la DP, remite las actuaciones a la Secretaria de Jefatura de Gabinete (SJG) para su pertinente tratamiento;
Que a fs. 50 (PV-2022-00170917-MUNILUJAN-INT) la Intendencia y la SJG remiten el expediente para consideración y tratamiento del Honorable Concejo Deliberante (HCD);
Que vienen las actuaciones al Consejo Urbanístico Ambiental de Luján (CUA) mediante providencia de fecha 14 de diciembre de 2022 (PV-2022-00180010-MUNILUJAN-CUPUR) suscripta por la comisión permanente de Urbanismo y Planeamiento Urbano y Rural, a los fines de ser debatidas y evaluadas en las comisiones que se consideren pertinentes para la emisión de un dictamen;
Que, en virtud de lo instruido en la providencia mencionada, la Presidencia de este órgano de consulta derivo lo actuado a las comisiones permanentes de “Desarrollo Estratégico y Planificación Urbana”, “Río Luján y Medio Ambiente” y “Hábitat y Participación Ciudadana”.
Que es función del Consejo Urbanístico Ambiental (CUA) intervenir con su dictamen en todo asunto que suponga impactos significativos en el desarrollo urbano ambiental del Partido de Luján, por iniciativa propia o a pedido de otras instituciones y/u organismos del Estado, todo conforme con la Ordenanza n° 7417;
Que de la evaluación de lo actuado surge, en primer lugar, que la solicitud del particular implicaría una modificación, derogación o excepción al Código de Ordenamiento Urbano de Luján (COU), proceso que debe ser iniciado necesariamente por el Departamento Ejecutivo (DE) mediante fundada evaluación y materializado en un proyecto de ordenanza, que tampoco consta en el expediente (Cap. 10 pto. 1 del COU);
Que además, de acuerdo a lo establecido por el procedimiento administrativo municipal, ese proyecto de ordenanza debe contar ineludiblemente con dictamen técnico, contable y legal (art. 57 Ord. Gral. n° 267), los cuales tampoco se acompañan en lo actuado;
Que sin perjuicio de lo anterior, avanzamos en el estudio de la solicitud que nos fuera puesta a consideración;
Que cabe hacer mención que la firma DILSA S.A. tramitó anteriormente una solicitud de excepción al COU en la misma parcela (Expte. n° P/Z-16/2021), que fue tratada y debatida por este CUA antes que el requirente retire el proyecto del HCD;
Que en ese trámite, también se solicitaba un cambio de zonificación de la parcela en cuestión (664e), para la construcción de “viviendas multifamiliares” (condominios), la cual no está permitida en áreas complementarias;
Que en esa ocasión la Dirección de Gestión Ambiental de la Municipalidad de Luján (fs. 40 a 42 del expediente referido) dictaminó que “no se considera factible la solicitud realizada, priorizando la conservación de los humedales de nuestro partido en beneficio de toda la población”.
Que en esta nueva versión de la solicitud el expediente no contiene el dictamen de la citada Dirección de Gestión Ambiental, por lo que creemos pertinente traer aquí lo expuesto en aquella ocasión;
Que abundando lo dicho por el propio Municipio en 2021, según el proyecto piloto “Inventario de Humedales de los Partidos de Luján, Pilar y Escobar” (Minotti y Kandus, 2017) la faja fluvial actual del Río Luján, que incluye tanto el cauce del río como el albardón y el valle aluvial, conforma un humedal ubicado dentro de la Unidad de Paisaje de Humedales “Terraza Alta”, tal como se observa en la siguiente figura:
Figura 1: Faja fluvial del Río Luján dentro del paisaje de humedales “Terraza Alta”.
Que las autoras de dicho inventario, investigadoras expertas en la temática de humedales, destacan que una de las principales amenazas que afectan a la conservación de estos humedales son los emprendimientos inmobiliarios que promueven la pérdida de superficie de humedal con la consiguiente pérdida del potencial de amortiguación de excedentes hídricos de estos ambientes;
Que la sección 4.3 del COU (Denegación de la Autorización en Urbanizaciones) indica que la Autoridad de Aplicación negará, o condicionará, la autorización para el fraccionamiento cuando “se trate de una zona inundable o insalubre para la vivienda”;
Que es de público conocimiento que la zona en cuestión ha permanecido total o parcialmente inundada por un período de varios días durante las inundaciones sufridas en la ciudad de Luján en el transcurso de los años 1985 y 2015;
Que como puede comprobarse en las siguientes figuras elaboradas a partir de un Modelo Digital de Elevaciones (MDE) y un Modelo Digital de Terreno (MDT) obtenidos de la página del Instituto Geográfico Nacional (IGN), el predio en cuestión se encuentra en una zona plausible de inundación si el Río Luján alcanza los niveles de las inundaciones de los años 1985 y 2015;
Figura 2: Modelo Digital de Elevaciones (MDE) mostrando las curvas de nivel correspondientes a las cotas de 16-18 m.s.n.m. del IGN. Se estima que las inundaciones de 1985 y 2015 alcanzaron en la zona un nivel de 17,40 y 16,40 m.s.n.m., respectivamente.
Figura 3: Modelo Digital de Terreno (MDT) mostrando las curvas de nivel correspondientes a las cotas de 17,50 y 16,50 m.s.n.m. del IGN, que corresponden aproximadamente a los niveles alcanzados por el agua en las inundaciones de 1985 y 2015, respectivamente.
Que a la espalda de la parcela en cuestión y en la margen opuesta del río Luján se emplazan barrios como el Juan XXIII, San Fermín, San Jorge y Santa Marta, con antecedentes de severos daños por inundaciones durante los eventos de crecida del río de los últimos años y que se sobreentiende que la impermeabilización de los suelos en la parcela donde se pretende realizar la construcción impedirá el normal escurrimiento y absorción de los excedentes hídricos, afectando a los barrios de los alrededores y otras zonas río abajo. Que este proyecto segregaría aún más en el espacio a la población de los barrios lindantes, más aún considerando que aún hay familias de la zona inundable que al momento todavía no han sido relocalizadas;
Que la parcela en cuestión, de acuerdo al decreto Ley 8912 “de Uso del Suelo” tendría que ser encuadrada como una ampliación de núcleo urbano, y como tal, sujeta a los parámetros establecidos por dicho decreto ley, y por el decreto municipal n° 680, en cuanto a integración urbanística, continuidad de calles del barrio, provisión de espacio público, etc.;
Que tanto el decreto Ley 8912 como el Decreto Municipal Nº 680 establecen la necesidad de tener en cuenta las dimensiones de las manzanas linderas, ancho de calles y continuidad de la trama urbana existente en las inmediaciones;
Que los mencionados marcos legales exigen para toda subdivisión la obligación de cesiones de calles públicas que mantengan la integración con la trama urbana colindantes, y de espacios de equipamiento comunitario y áreas verdes, y que los croquis obrantes en el expediente no proponen dicha integración;
Que la propuesta genera una continuidad de la barrera urbanística que se viene generando con la sucesión de barrios cerrados y clubes de campo, que impide el acceso público a la ribera del río Luján, casi desde la ruta 6 y hasta el acceso oeste, como se grafica en la foto satelital a continuación;
Figura 4: Materialización de la barrera urbanística entre el barrio Juan XXIII y el río
Que el barrio Juan XXIII, lindero a la parcela en cuestión, tiene un déficit de espacio público, y que parte de la misma es, de hecho, utilizada como espacio público por habitantes de dicho barrio, y que en este punto se comprenden las cesiones de espacio público establecidas por la normativa citada anteriormente, y que en este proyecto deberían ser atendidas;
Que los registros aportados por la COMILU no condicen con la documentación adunada al expediente;
Que el COU establece para AC-EC/S A una densidad de una (1) vivienda unifamiliar por parcela, complementaria al uso dominante. Y por factor de hacinamiento NO PERMITE vivienda MULTIFAMILIAR.
Que la zonificación de “equipamiento comercial” se había otorgado como excepción al COU, y que esta nueva solicitud propone una nueva excepción a la excepción;
Que el uso multifamiliar solicitado, más el aumento de indicadores de FOS, FOT, altura y densidad, agravarán notablemente los riesgos para la vida ante la ocurrencia de un evento de inundación como el registrado en el año 2015, por lo que vemos necesaria la intervención y el debido control público en este y en todos los procesos de desarrollo territorial;
Por todo ello, evaluado el expediente de referencia y debatidas las consideraciones precedentes, el Consejo Urbanístico Ambiental de Luján resuelve recomendar el RECHAZO a la petición del particular obrante a fs. 3 a 31 (IF-2022-00140476-MUNILUJAN-DRH#SGPC).
Con todo lo expuesto, se devuelve al Honorable Concejo Deliberante el expediente EX-2022-00139722–MUNILUJAN-DRH#SGPC, expresando a ese Cuerpo que sería deseable y conveniente que hiciera propias las recomendaciones e indicaciones de este órgano asesor y, mediante el dictado del acto que resulte pertinente, se sirva informar al PARTICULAR y al DE lo resuelto en el presente Dictamen. ——————————————————————–
Dictamen aprobado por el CUA en la sesión del 15/6/2023