CUA CONSEJO URBANISTICO AMBIENTAL. LUJAN
EXPEDIENTE 00081141 – PADRE VARELA – DICTAMEN
OBJETO: Solicita Factibilidad de subdivisión de parcela según la ley 14.449 de Acceso
Justo al Hábitat, cediendo lotes a favor del municipio, mediante un Consorcio Urbanístico.
PROPIEDAD: Munar, Patricia, Fernando y Leonardo.
VISTO:
.El expediente EX-2023-00081140-MUNILUJAN-SOI, con fecha de caratulación 7-6-
23, donde tres particulares solicitan la subdivisión de unas parcelas de acuerdo a la Ley
14.449, mediante el Consorcio Urbanístico Munar-Padre Varela. AGREGAR NÚMERO DE
EXPEDIENTE Y FECHA ORIGINAL.
Y CONSIDERANDO:
.Que se observa un extenso desarrollo de este expediente, a partir del año 2020
hasta la fecha, con distintas propuestas que presentan los particulares y son contestadas
por las dependencias del Poder Ejecutivo, a fines de llegar a un proyecto consensuado entre
las partes.
Que, conforme a la ley Provincial N° 14.449 de “Acceso Justo al hábitat”, la cual tiene
por objeto “la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y saludable, conforme
lo establece la Constitución de la provincia de Buenos Aires.
Que en esta Comisión dicha ley, en su artículo 11, expresa “Todos los habitantes de
la Provincia tienen garantizado el derecho al uso y goce de la ciudad y de la vivienda,
entendiendo a éstos como el derecho a:
a) Un lugar adecuado para vivir en condiciones que favorezcan la integración plena a
la vida urbana;
b) Acceder a los equipamientos sociales, a las infraestructuras y a los servicios;
c) Desenvolver apropiadamente las actividades sociales y económicas;
d) Usufructuar de un hábitat culturalmente rico y diversificado”.
Que, dicha Ley establece en la Sección VI, referente a “Consorcios urbanísticos”,
descriptos en el artículo 55°, y valorado en el artículo 56°, de la nombrada legislación.
Que, a los fines de la ley aludida se denomina Consorcio Urbanístico, a la forma de
ejecución de proyectos de urbanización o edificación, conjuntamente entre organismos
gubernamentales y actores privados, sean estos personas físicas o jurídicas, aportando
cualquiera de ellos, inmuebles de su propiedad y el otro las obras de urbanización o de
edificación, y que luego de la realización de las mismas cada parte recibe como
compensación por su inversión, unidades inmobiliarias debidamente urbanizadas y/o
edificadas.
Que se observa que las parcelas en cuestión pasaron por procesos de unificación y
luego subdivisión, incluyendo la cesión de espacio Verde y Libre público, cumpliendo con los
requerimientos del decreto ley 8912.
Que, en relación con el desarrollo de los inmuebles de nomenclatura catastral:
circunscripción: II, sección: F, fracción: III, parcelas: 1, 2 y 3, cuyos legajos de registración se
encuentran en trámite para su posterior comunicación a la Dirección Provincial del Registro
de la Propiedad Inmueble, el PROPIETARIO ha manifestado al MUNICIPIO su voluntad de
someter las parcelas al régimen de Consorcio Urbanístico previsto en Ley Provincial
Nº14.449 de Acceso Justo al Hábitat, tramitando en la Dirección de Planeamiento por
expediente Municipal N°4069-5363/2020, iniciado por el Sr. Hernán Gabriel Vallerino, en
carácter de apoderado de los hermanos Munar, acreditado con Poder Especial de
Administración, Gestiones Administrativas y Judiciales de fecha catorce de septiembre del
año dos mil veinte.
Que, además, el MUNICIPIO impone como condición inexcusable al presente, que
sea regido por los principios rectores emanados de la ya referida Ley Provincial Nº14.449 de
Acceso Justo al Hábitat en cuanto a gestión democrática de la ciudad, función social de la
propiedad y reparto equitativo de cargas y beneficios.
.Que este proyecto se inserta en un área crítica de la ciudad, cercano al Río Luján, al
Arroyo Gutierrez, y a la calle Alsina que conecta del centro de Luján con Hostería y Jáuregui.
Que, el proyecto es de gran importancia en cuanto a la integración social mediante el
área deportiva propuesta
.Que si bien una porción importante de las tierras en cuestión, se encuentran en zona
de riesgo de inundación con recurrencia de 100 años, según el Mapa de Riesgo Hídrico
elaborado por la Subsecretaría de Recursos Hídricos de la Provincia de Buenos Aires., la
zona a urbanizar, de acuerdo a datos empíricos y testimonios de integrantes de este
Consejo, no han sido afectadas por inundaciones.
Que los sectores inundables se complementan con la Quinta Cigordia, ampliando un
área verde pública de características de Reserva Ambiental Urbana, fundamental para la
Ciudad, mientras que el resto de la urbanización propuesta se conecta con el Polígono
Renabap (Registro Nacional de Barrios Populares) Padre Varela, una zona de Luján con
necesidades estructurales insatisfechas, contribuyendo este proyecto a la integración
sociourbana de dicho barrio. (Se incorpora plano esquemático para observar estas
situaciones.)
.Que a fs 68 se incluye el Convenio Urbanístico, de abril de 2023, contando con las
firmas necesarias. En este Convenio, el propietario se obliga a realizar la apertura de calles
asfaltadas, obras de escurrimiento de aguas, desagües pluviales, redes subterráneas de
energía eléctrica para alumbrado público, uso domiciliario y circuito de cámaras,
señalización, forestación, pilares de medición, biodigestores en cada parcela, y red de
distribución de agua incorporada a la red aledaña existente, además de transferir al
municipio veinte parcelas.
Que, las trazas de calles dan lugar al ingreso del transporte público permitiendo
comunicar el Barrio Padre Varela conjuntamente con el proyecto a la zona céntrica comercial
y de servicios. Además, genera una salida alternativa a la calle Alfonsín (Ex Alsina) para los
vecinos del Barrio Padre Varela en caso de crecida del arroyo Gutiérrez.
También se establece que las parcelas generadas serán destinadas a vivienda única,
familiar y de ocupación permanente, y el propietario se obliga a prestar especial atención a
los listados de petición de compra de lotes presentados por el Municipio.
.Que a fs. 141 se presenta una adenda firmada por las partes precisando y aclarando
las parcelas alcanzadas por el Convenio, la terminación de las obras a cargo del propietario,
y la cesión de veinte parcelas para el municipio, quedando 121 para el propietario. También
establece que los plazos establecidos en el Convenio y su adenda, empezarán a contar a
partir de la aprobación del HCD.
.Que a fs. 165 se incluye el proyecto de Ordenanza, que tiene en cuenta las
observaciones que se habían indicado sobre las versiones anteriores.
.Que el expediente es girado al HCD el 20 de Octubre del corriente, y al CUA el 30
de Octubre. Se envió a las comisiones de Desarrollo Estratégico, Ambiente, y Hábitat y
Participación Ciudadana.
.Que el debate llevado a cabo en la Comisión de Hábitat y Participación Ciudadana y
en la de Desarrollo Estratégico valoró muy positivamente el emprendimiento, considerando
que contribuye a mejorar sensiblemente la situación urbana de la parte más necesitada del
barrio Padre Varela, aportando una expansión urbana y una salida vehicular consolidada
hacia la calle Alsina, proveyendo además parcelas que serán útiles para un proyecto
urbanístico más amplio que busca encarar el municipio en esta zona. También se valoró que
las parcelas generadas sean de destino unifamiliar permanente.
También se valora la utilización de una herramienta de gestión urbana como el
“Consorcio Urbanístico”, prevista en la ley 14.449 y que posibilita la generación de suelo
urbano en forma complementaria y coordinada entre el estado local y los particulares.
Por este motivo se acuerda dejar asentado que vemos favorable la aprobación del
expediente considerando que la zona cedida es la más alta con respecto al arroyo y río
cercano, que el área de esparcimiento se proyecta como un lugar de uso e integración socio
comunitaria, que se contempla el destino de las viviendas, dado que el Estado aporta
beneficios que generan valor para los propietarios y los eximen de obligaciones como
mensura y división.
EL CONSEJO URBANÍSTICO AMBIENTAL DE LUJÁN DICTAMINA:
Sugerir la aprobación de la afectación de los inmuebles de nomenclatura catastral CIRC.
II, Sección F, Fracción III, Parcelas 1, 2 y 3, al Programa de Lotes con Servicios.
Sugerir la aprobación del Convenio Urbanístico, su adenda, firmados en el expediente,
en los términos en que fue suscripto.
Observar que en el considerando número ocho del proyecto de ordenanza, se menciona
la necesidad del dictado de una ordenanza que autorice el cambio de zonificación,
cuando lo que corresponde para este tipo de expedientes, por tratarse de un consorcio
urbanístico de la Ley 14.449, es una Ordenanza que autorice la afectación al Programa
de Lotes con Servicios de la ley 14.449, de los inmuebles referidos.
Observar que en el artículo tercero se refiere a la autoridad de aplicación, mencionando
a la Subsecretaría Social de Tierras, Urbanismo y Vivienda del Ministerio de
Infraestructura, cuando corresponde citar a la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad
del Ministerio de Desarrollo de la Comunidad de la Provincia de Buenos Aires. Se
sugiere agregar “o el organismo que en el futuro lo reemplace”.
Sugerir se incorpore un artículo específico donde se le otorguen indicadores urbanísticos
al emprendimiento: FOS, FOT, densidad, altura de edificación, retiros, etc.
Sugerir se agregue un artículo específico que establezca que la comercialización y/o
adjudicación de las parcelas generadas deberá ser con destino a vivienda única,
unifamiliar y de carácter permanente. Y que se dejará constancia de ello tanto en el
plano de subdivisión como en las escrituras traslativas de dominio.
Luján, 21 de Noviembre de 2023
Aprobado por mayoría.
Una abstención